第2种观点： 根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。以下情况填写绿证：1、以出让方式取得土地使用权的：2、外销商品房：3、己补交土地使用权出让金的花园住宅；4、己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：1、已补交土地使用权出让金的内资六类用地；2、己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；3、外资内销房；4、1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：1、申请集体所有的非农用地登记的；2、申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：1、以征用划拨方式取得土地使用权的；2、坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；3、公有住宅出售后的房屋；4、职工购买的平价房、优惠价房等；5、补偿所得的房屋。另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。
第3种观点： 为适应城市经济改革，改造、振兴上海的需要，简政放权，提高工作效率，充分发挥各级职能部门的作用，做好城乡规划、建设和管理工作。现对城乡规划、建设用地和建筑执照审批程序暂行规定如下：一、城乡规划审批程序(一)城乡建设的系统规划、专业规划、中心城的分区规划和地区规划，郊区的卫星城、近郊工业区、县城和县属镇的总体规划，风景游览区规划、新区开发规划，以及除县属镇以外的这些地区的详细规划，由市规划局、有关专业局或区、县报市规划委员会审批。郊县除县城以外的县属镇的详细规划，由县审批。(二)乡域规划、村镇建设规划，由乡审核后，报县审批，并报市规划局、土地局备案。其中与中心城毗邻乡的乡域规划、村镇建设规划在审批前，应先征求市规划局意见。二、建设用地审批程序(一)区、县属以上单位、、在沪单位以及城乡联营企业的新建、迁建或扩建工程，需使用土地时，应凭批准的建设计划文件，向市规划局和市土地局同时提出申请。先由市规划局选址定点，确定建设用地范围，后由土地局核定实际用地面积，办理土地使用审批手续，发放土地使用证。(二)大型建设项目、外商独资、合资或合作建设项目、国防工程建设项目以及其他重要建设项目的选址和重大管、线工程的选线，由市规划局报市规划委员会审批。(三)凡建设项目征用耕地、园地一千亩以上的，由市土地局报市规划委员会和农业委员会审核后，报市呈报审批。建设项目征用耕地、园地一千亩以内的，市授权市土地局审批。(四)乡镇企业建设用地，按《关于乡镇企业建设用地实行分级管理的暂行规定》办理;社员建房用地，按《上海市村镇建房用地管理实施细则(试行)规定》办理;乡镇事业、郊县农副业生产建设用地(包括仓库、场地、棚舍、社场道路、水利工程等)可参照乡镇企业建设用地分级管理暂行规定的精神办理。三、建筑物的规划设计方案审批程序中心城、卫星城重要建筑和重点地段建筑的规划设计方案，由市规划局审查后，报市规划委员会审批。四、建筑和管线工程执照审批程序(一)逐步扩大区、县审批建筑工程执照的权限。在市区范围内，凡建筑面积在五百平方米以下的，可由所在区审核发照;在郊县范围内，凡建筑面积在一千平方米以下的，可由所在县审核发照。在上述建筑面积以上的，由市规划局审核发照。(二)重大管线工程、中心线及与中心线网络相连接的管线工程以及卫星线工程的执照，由市规划局审核发照。郊县县城、县属镇、乡镇管线工程以及农用管线工程的执照，由县审核发照。以上暂行规定，自批准之日起执行。
第1种观点： 房屋土地使用证新1、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。2、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。3、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。一、土地使用证的定义土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证。中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。土地登记内容和土地权属证书式样由土地行政主管部门统一规定。证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。土地证办理流程(一)、向开发商领取以下东西：1、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的)；2、房屋分层分户图；3、购房；4、办理土地证的图。(二)、缴纳维修基金。(三)、缴纳契税。(四)、办理产权证。
第2种观点： 根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。以下情况填写绿证：1、以出让方式取得土地使用权的：2、外销商品房：3、己补交土地使用权出让金的花园住宅；4、己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：1、已补交土地使用权出让金的内资六类用地；2、己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；3、外资内销房；4、1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：1、申请集体所有的非农用地登记的；2、申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：1、以征用划拨方式取得土地使用权的；2、坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；3、公有住宅出售后的房屋；4、职工购买的平价房、优惠价房等；5、补偿所得的房屋。另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。
第3种观点： 为适应城市经济改革，改造、振兴上海的需要，简政放权，提高工作效率，充分发挥各级职能部门的作用，做好城乡规划、建设和管理工作。现对城乡规划、建设用地和建筑执照审批程序暂行规定如下：一、城乡规划审批程序(一)城乡建设的系统规划、专业规划、中心城的分区规划和地区规划，郊区的卫星城、近郊工业区、县城和县属镇的总体规划，风景游览区规划、新区开发规划，以及除县属镇以外的这些地区的详细规划，由市规划局、有关专业局或区、县报市规划委员会审批。郊县除县城以外的县属镇的详细规划，由县审批。(二)乡域规划、村镇建设规划，由乡审核后，报县审批，并报市规划局、土地局备案。其中与中心城毗邻乡的乡域规划、村镇建设规划在审批前，应先征求市规划局意见。二、建设用地审批程序(一)区、县属以上单位、、在沪单位以及城乡联营企业的新建、迁建或扩建工程，需使用土地时，应凭批准的建设计划文件，向市规划局和市土地局同时提出申请。先由市规划局选址定点，确定建设用地范围，后由土地局核定实际用地面积，办理土地使用审批手续，发放土地使用证。(二)大型建设项目、外商独资、合资或合作建设项目、国防工程建设项目以及其他重要建设项目的选址和重大管、线工程的选线，由市规划局报市规划委员会审批。(三)凡建设项目征用耕地、园地一千亩以上的，由市土地局报市规划委员会和农业委员会审核后，报市呈报审批。建设项目征用耕地、园地一千亩以内的，市授权市土地局审批。(四)乡镇企业建设用地，按《关于乡镇企业建设用地实行分级管理的暂行规定》办理;社员建房用地，按《上海市村镇建房用地管理实施细则(试行)规定》办理;乡镇事业、郊县农副业生产建设用地(包括仓库、场地、棚舍、社场道路、水利工程等)可参照乡镇企业建设用地分级管理暂行规定的精神办理。三、建筑物的规划设计方案审批程序中心城、卫星城重要建筑和重点地段建筑的规划设计方案，由市规划局审查后，报市规划委员会审批。四、建筑和管线工程执照审批程序(一)逐步扩大区、县审批建筑工程执照的权限。在市区范围内，凡建筑面积在五百平方米以下的，可由所在区审核发照;在郊县范围内，凡建筑面积在一千平方米以下的，可由所在县审核发照。在上述建筑面积以上的，由市规划局审核发照。(二)重大管线工程、中心线及与中心线网络相连接的管线工程以及卫星线工程的执照，由市规划局审核发照。郊县县城、县属镇、乡镇管线工程以及农用管线工程的执照，由县审核发照。以上暂行规定，自批准之日起执行。